内房企不惜代价拿地——剖析香港启德区三大升值引擎(2)
2017-03-26 编辑：
启德区内规划建设多家医院。其中，香港儿童医院预计于2017年竣工，启德医院首期预计2121年竣工，同时还规划有神经科学专科卓越医疗中心和新急症医院。区内配套的医疗资源不仅满足区内居民医疗需求，多家专科医院将吸引更多特殊需求的医疗人群前来就医。
启德发展区连同观塘及九龙湾商贸区将提供540万平方米写字楼面积，被香港政府定位为香港第二核心商业区（CBD2）。启德发展区内有14幅商业用地和4幅综合发展区用地。其中2016年11月23日，崇光百货的持有者利福国际拍得一幅商业用地，预计将会建成类似崇光百货的综合性大型商场。同时另一幅综合发展区用地也被纳入2016/17年政府卖地计划中，计划兴建200米高地标商业大厦。同时，启德发展区计划兴建地下购物街，连同九龙城、新蒲岗两个邻近商业区，完善启德区商业布局。
在香港土地供应日渐不足的情况下，启德区这样大规模大投资的规划是非常稀少的，启德区未来的价值提升空间巨大。
引擎三：香港市场需求未饱和 历史销售业绩保证
经历了2016年短暂的下跌，尽管香港政府推出了楼市“辣招”，香港住宅价格在近期逐渐回暖，显示香港楼市2017年前景乐观。同时，不仅是大陆投资者热衷于来港购房，香港本地购房需求仍未饱和，本地人依然是香港购房的主力。以启德区保利龙誉为例，其收到500张楼票中，超过35%来自九龙区，约35%来自新界区，香港以外仅占15%。
从2016年9月启德区第一个私人住宅楼盘启德一号第一期发售开始，启德区私人住宅楼盘销售业绩一直保持良好，推出的单位在短期内即售罄。
启德一号第一期从2016年8月25日公布第一份价单至9月19日签订最后一批买卖合约，在一个月内售罄。而545个住宅单位，有超过三千张认筹进行抽签竞争。第二期正式公开发售第一天售出筹票即超过700张。而平均楼面尺价从第一期第一批14471港币至第二期第三批18545港币，涨幅超过28%。而通过招标方式销售的大户型单位从1月的25000港币至2月6日的30000港币一个月内上涨20%。上一次九龙地区住宅楼面尺价突破3万还是在2013年黄大仙崇山顶层户售价3.1万。而启德一号共48套大户型项目，预计未来成交价格会进一步攀升，打破九龙地区房屋楼面尺价记录。
嘉华嘉汇于2017年2月9日公布首批180个单位价单，折实平均尺价17998港币，较启德一号第二期第三批18545港币上涨3%。但是由于销售理想，嘉汇于2月13日加推98伙，折实平均尺价18988港币，较首批高5.5%。嘉汇累计收到楼票超过1000张。
保利龙誉于3月16日开盘，首批推出188伙单位，折实平均尺价1.98万港币，较嘉汇首批价格高出超过10%。龙誉累计收到楼票超过500张，超额认购1.66倍。
启德私人住宅楼盘开售7个月来，楼价涨幅超过40%，历史销售业绩优异，在香港楼市目前普遍回暖的情况下增长仍旧大幅超越平均水平。而今年还将有建灏地产的天寰与会德丰的项目开盘，房源充足，预计启德平均尺价可以轻松超越20000港币，个别大户型项目将刷新九龙成交记录。
小结
作为香港政府重点投资的新兴区域，启德发展区在起建伊始便受到广泛的关注。拥有良好的规划，启德发展区目前开始进入一轮密集的销售期，2017年预计是启德发展区销售业绩辉煌的一年。2017年私人住宅平均尺价预计能攀上20000港元，土地平均楼面平均尺价预计也能站稳10000港币，并且出现更多中资企业参与投标。在2019年沙中线大部分通车以及2021年基建项目基本落成两个时间点启德区房地产市场预计也将出现明显升值。
【参考资料】
启德发展计划-项目及进展：
启德发展计划：
https://www.kaitaksportspark.hk/tc/files/mpsc_03.pdf
香港政府统计处—统计资料：
?param=b5uniS&url=http://www.censtatd.gov.hk/hkstat/index_tc.jsp
香港政府地政总署—卖地结果：
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