内房企不惜代价拿地——剖析香港启德区三大升值引擎

　　小Q导读：2017年预计是启德发展区销售业绩辉煌的一年。

文／克而瑞研究中心洪圣奇、陈嘉睿、林嘉容

　　前言

　　2017年开年，在政府连续的辣招抑制下，香港楼市并没有如预期般冷淡，依旧保持去年的高位，1月一手市场买卖宗数由452宗回升至664宗，2月一、二手市场总成交宗数更是达到4000宗。在香港住宅市场回温的大背景下，启德发展区楼市和土地市场的表现都格外突出。2017年2月6日，启德区第一个商业住宅楼盘，中国海外旗下的启德一号第二期公布，一个低座2楼1606平方尺的单位以4819.8万元招标售出，每尺单价超过三万，接近九龙地区最高纪录。同时，2017年1月，海航集团以13000元的楼面尺价再次投中其在启德的第三块土地。启德区新开的楼盘嘉华嘉汇和保利龙誉均取得良好的销售业绩，启德区将成为2017年香港楼市的重要支柱。是什么使得启德区热度持续高企，本文将为你剖析启德升值的三大引擎。

　　引擎一：中资企业青睐 内地房企纷纷高价投标

　　来自大陆的投资是香港楼市和房市上升的重要因素。由于人民币的持续贬值，内地投资者通过持有香港物业来规避因人民币贬值而产生的风险，另一方面也能达到增值保本的目的。虽然年末政府出台的楼市“辣招”可能将会减少一部内地投资需求；但长期来看，美元预计持续走强，如果人民币持续目前的跌势，将会有更多的内地资金流入香港市场。从下图内地开发商在港拿地统计可以看出，内地开发商在港拿地有逐年增加，单价逐渐攀升，地段选择集中在九龙港岛城区一带等特点。

　　而启德区区域建设刚起步，土地资源丰富未来升值空间大，对于想要打开海外市场，打造旗舰产品的内地房企来说是一个很好的选择。因此，从启德土地交易记录来看，启德区截止目前累计交易10块土地，中资企业投得6块，且楼面尺价出价均高于港资企业。

　　2013年6月，中国海外以45.6亿投得两幅属于“港人港地”的启德1H1及1H2用地的发展权，发展为“启德一号”，平均楼面尺价约5100港元。

　　2014年2月25日，保利置业以39.23亿投得启德1I区3号地皮，平均楼面尺价6530元。

　　2016年11月2日，香港海岛建设地产有限公司（母公司：海航集团）以88.37亿投得启德1K区3号地皮，平均楼面尺价1.35万，刷新九龙区地价成交最高纪录。12月19日，海航再斥资54.12亿元购入启德发展区第1L区3号地盘的住宅地皮，可建楼面面积为39.8万方呎，每方呎楼面地价约1.36万元，打破自己的记录成为新“地王”。

　　2017年1月，海航集团再次投下其在启德发展区的第三块地皮，平均楼面尺价1.3万，接近其创造的地王纪录。

　　保利置业、海航集团等中资企业投得土地均价超过港资企业同期价格，体现资金充足的内地房企在投标价格方面占得更大优势。启德未来的土地交易可能出现更多内地房企参与投标。

　　除了住宅用地，启德区的商业用地同样是地产投资的热点。启德发展区提供106万平方米楼面商业区，主要分布在启德邮轮码头外和北部的“综合发展区”。

　　2016年11月23日，利福国际以73.88亿投得启德区1E区2号地皮，平均楼面地价6733港元。而利福国际为崇光百货持有者，预计这幅地皮将会发展成为崇光百货分店或者类似大型综合商场。

　　同时，启德车站广场周边一幅综合发展区用地以及一幅商业用地已被纳入2016/17年政府卖地计划内，共提供约28万平方米写字楼、酒店、商铺楼面，预计会成为地标式建筑。预计这个项目会引起许多发展商的关注，尤其是自持商业物业的发展商，或是效仿中环IFC项目出现多家公司联合持有开发的情况。

　　引擎二：定位香港第二中环 地理位置和区域规划绝佳

　　启德发展区总规划面积超过320公顷，围绕启德城中心，共建设6大规划分区。除了启德城中心区，启德发展区还包括体育场馆区——坐落有沙中线土瓜湾站，三个大型体育馆；混合用途区——坐落有都会公园和儿童医院；跑道休闲区；旅游及休闲中心区——坐落有启德邮轮码头、启德跑道公园以及临海酒店，是西九龙文化区之后政府又一更大型区域发展计划，也将是未来香港地产发展升值的一个重心。

　　启德发展区的一大核心竞争力是便捷的交通。沙中线大围至红磡站预计于2019年通车，红磡至金钟段预计于2021年通车。届时，从启德站到金钟站只有六站的路程，到达大围站转乘东铁线到达罗湖只需33分钟。启德发展区另一条重要的交通线路是环保连接系统。高架环保连接系统共有十二个车站，连接启德、九龙、观塘，进一步完善启德发展区内部交通。目前环保连接系统仍处于公众咨询阶段，预计建成时间较晚。

　　

　　教育方面，启德发展区建造时内部配套有两所小学和一所中学，其中圣公会圣十字架小学及保良局何寿南小学已经竣工。同时启德发展区属于34小学校网及九龙城中学校网，教育资源丰富。

　　文化休闲方面，启德发展区建有4个绿地公园，连同计划兴建的龙津石桥遗迹保育长廊，一方面给启德未来居民提供休闲娱乐场所，另一方面与启德邮轮码头项目结合，发展旅游产业。同时，启德区内规划有6间临海酒店，其中三幅酒店用地已被纳入2016/17年政府卖地计划，预计提供2100个房间。旅游产业未来也将是启德发展的一大引擎。

　　启德发展区另外一个重大规划区便是多用途体育场馆区，里面包括一个设有45000座位的主场馆、一个5000座位的次场馆及一个4000座位的室内体育馆。