【泽平宏观】为什么房地产投资将超预期？——高频研判之三十五

　　文：方正宏观任泽平 联系人：卢亮亮

　　核心观点：

　　房地产是周期之母，房地产销售、投资及其带动的相关家电家装消费是下游需求的重要来源。从2016年4季度房地产调控开始，市场曾担心房地产投资可能会很快回落，但是房地产投资增速却持续超预期回升，2017年1-2月房地产开发投资增长8.9%,比2016年加快2个百分点；更重要的是，具有领先性的土地购置面积增长6.2%，比2016年加快9.6个百分点；房地产新开工增长10.4%，比2016年加快2.3个百分点。

　　1、房地产销售仍然维持较高增速。销售一般领先投资半年左右。2014年“930”救市以来，尤其2015年下半年以来，房地产销售十分火爆，其中2016年全年房地产销售面积、金额分别增长高达22.5%、34.8%。即使2016年国庆房地产调控之后，由于一二线热点城市向三四线城市的溢出效应，2017年初大都市圈周边的三四线城市销售火爆，1-2月房地产销售面积、金额分别增长高达25.1%、26%，而且这还是在2016年1-2月28.2%、43.6%的高基数下实现的。考虑到销售一般领先投资半年左右，预计房地产投资在未来相当一段时间内还在回升的通道中。

　　2、库存去化充分。除了一二线城市，三四线城市库存去化十分充分。更重要的是一线城市缺地，但三四线城市土地供应充足，从最近四年特别是最近两年的情况看，一线、二线、三四线及以下城市的房地产投资分别占全国的约11.5%、35.0%、53.5%。这也就意味着大都市圈周边的三四线城市库存去化充分以后，开发商补库存将推动房地产投资回升。

　　3、开发商现金流充裕。从2014年“930”救市和“1121”降息开始，房地产市场回暖超过2年，开发商尤其龙头企业现金流十分充裕。而且2016年发债利率和贷款利率较低，开发商融到了大量低成本资金，在2017年有足够的资金实力拿地补库存。

　　4、我们对房地产投资的预测比市场乐观。2016年底市场对房地产投资预测大部分偏悲观，普遍预计负增长，个别预测-5%、-7%，我们在《为什么我们对2017年房地产投资不悲观？》报告中预测2%-3%。近期我们上调了2017年房地产投资预测至4%-5%，其中上半年6%以上。

　　全国大中城市地产销售同比下行但三四线地产销量增速持续高增。3月30大中城市地产销售同比-34.1%，低于1-2月同比-23.2%。全国45个三四线城市3月地产销售平均增速录得21.8%，尽管低于2月的100.4%和1月的34.5%但仍保持高位。3月前3周乘用车零售呈现逐步走强趋势。出口环比走弱但同比走强。中游继续复苏，3月发电耗煤同比17.0%，较上周上升0.7个百分点。螺纹钢价格受库存增加压制，环比同比双回落；基建提振水泥需求，水泥价格加速上涨。本周化工产品受油价下跌影响价格继续向下。上游行业原油库存增加压制油价；铜矿罢工结束导致铜价承压。菜价和猪肉价格增速继续回落，燃油价格增速放缓。受货币政策收紧、银行季末MPA考核等因素的影响,最近资金面偏紧。央行本周逆回购净投放800亿，连续多日资金净投放。本周R007利率为3.1965%，较上周下降35.71个BP；DR007利率为2.8821%，较上周下降4.77个BP。10年期国债收益率为3.2529%，较上周下降5.95个BP。人民币汇率小幅升值。

　　风险提示：加息和流动性收紧；汇率贬值和资本流出；房地产调控；美联储加息超预期；央行货币政策收紧超预期；改革低于预期；债务风险。

　　正文

　　1、下游：三四线地产销售保持高增，乘用车销售回稳

　　3月第3周30城地产销售环比上升1.5%，一二三线城市环比分别为5.0%、-7.7%和14.2%。截至3月22日，3月30城地产销售同比-34.1%，较上周下降1.9个百分点，低于1-2月同比-23.2%。其中一二三线城市同比分别为-30.0%、-37.7%和-30.4%，较上周分别上涨1.9、1.5和2.7个百分点，但是低于1-2月同比-35.4%、-19.3%和-20.5%。全国45个三四线城市3月地产销售平均增速录得21.8%，低于2月的100.4%和1月的34.5%。

　　上周100大中城市土地成交面积与前一周基本持平，一线城市土地成交仍然处于低迷状态，由此前的零成交小幅上升至成交土地6万方。3月土地成交同比-17.0%，低于1-2月增速27.4%；其中一线、二线和三线城市同比分别为-20.6%、9.7%和-36.0%，低于1-2月同比59.8%、12.2%和41.0%。从土地供应量来来看，上周100大中城市土地供应面积由1020万方小幅缩减至837万方，一二三线城市土地供应面积均小幅下降。

　　3月前3周乘用车零售逐步回稳。上周乘用车日均零售4.6万台，增速1%，高于第一周的-10%和第二周的-7%，但弱于16年同期的6%。3月车市零售起步相对较低，但呈现逐步走强趋势。上周批发市场也有所增长，批发销量日均5.2万台，较此前增长5个点，与去年同期持平。

　　本周电影票房环比-9.4%，较上周上升15.2个百分点，观影人数和放映场次分别为-13.2%和-2.5%。同比来看，票房收入、观影人数和放映场次为-15.4%、-11.0%和32.6%，较上周下降6.5、7.2和1.2个百分点。清明将至，旅游行业将进入传统旺季。除了周边春季游外，由于气温回升天气转暖，赴西藏、青海等地旅游人次也开始增长。日前易观公司发布了《中国互联网境外租车行业白皮书2017》，白皮书指出，2016年中国出境旅游人数达1.22亿人次，比去年增长500万人次。未来5年，中国出境游预计达到7亿人次，出境游将成为更多国人的度假选择，人数的增长将带动出境自驾游市场持续健康发展。

　　纺织原料价格涨势趋缓。本周中国纺织经济信息指数中的纱线价格指数和坯布价格指数环比上升了0.58%和0.13%，截至3月16日，3月纱线价格指数和批捕价格指数同比分别为27.8%、4.4%，与上周持平，但较2月同比增速25.6%和3.6%提高了2.2和0.8个百分点。

　　集装箱运价指数环比下跌。上海集装箱运价指数（SCFI）环比下降1.6%，3月同比83.9%，较上周下跌0.2个点，但高于2月的71.6%。中国集装箱运价指数（CCFI）环比-1.0%，较上周下降0.3个百分点。3月同比13.7%，高于2月的11.9%。

　　2、中游：发电耗煤上升，水泥加速上涨