李嘉诚放话香港楼价仍不会跌？七张图帮你看清来龙去脉
2017-03-25 编辑：
撰文：彭博社
受到低廉的资金成本，和来自中资地产商近期频频在港高价拿地的刺激，香港楼市这头“狂牛”或许还能继续奔跑一段时间
“香港地区流动性非常充裕，虽然有息差存在，但还没达到值得套利的地步，外来资金仍愿意留在香港”
香港首富李嘉诚在不久前召开的年度业绩发布会上称，因为购买力太强，预计楼价在一两年内不会下跌。
尽管美联储3月加息，香港特区政府近来也采取多番“辣招”给房地产降温，但香港这个全球最贵的楼市仍高烧不退，近期更是创下了2017年初以来最火热的一手楼单周销售。根据野村国际汇总的数据，一周内，香港共有520宗一手住宅售出，比过去平均水平高出逾5倍。中原地产在网站3月17日公告，在3月6-12日的一周，香港二手房价格指数较前一周上涨0.48%至149.38，续创纪录新高。
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“现在楼市可以说是非常亢奋，市场已完全反映了美联储加息，因此加息后买家照常入市购。”
美联物业住宅部行政总裁布少明在电话采访时表示，他预计2017年全年香港楼价将上升10%，而且升幅主要出现在上半年。
受到低廉的资金成本，和来自中资地产商近期频频在港高价拿地的刺激，香港楼市这头“狂牛”或许还能继续奔跑一段时间。以下七张图展示香港楼市的最新情况、背后原因以及面临的风险。
1
尽管美联储宣布了升息，香港一手楼销售量反而创出新高
据发展商网站公开资料，香港近期推出的新盘包括新鸿基地产的汇玺、长实集团的星涟海及会德丰的Monterey，分别位于南昌站、马鞍山以及将军澳。有分析师表示，发展商纷纷对一手房推出按揭优惠，再加上香港特区政府最近推出的楼市“辣招”导致二手房供给几乎陷入停滞，进而刺激对新建住宅的需求。
2
充裕的资金、较低按揭成本继续刺激香港楼市上扬
根据香港金管局最新数据，截至2017年1月，香港市场93.5%的按揭贷款以同业拆息(Hibor)作为定价参考。交银国际地产分析师刘雅瀚在3月20日发表的报告中写道，Hibor明显低于Libor，表明香港地区流动性仍然充裕，相信美联储加息对房价影响有限，短期市场情绪有望保持强劲。
“香港地区流动性非常充裕，即使息差存在，但还没达到值得套利的地步，外来资金仍愿意留在香港。”
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另外，尽管美联储3月升息，香港的银行在按揭业务上仍颇为进取，推出比以往更优惠的按揭利率。根据彭博行业分析师Patrick Wong以及Francis Chan在发表的报告，中银香港以及汇丰银行均在美联储加息后进一步提供优惠至Hibor+1.28%的按揭利率。
3
港元最优惠利率未受美联储升息影响
美联储2015年末至今已加息三次，然而港元最优惠利率(Prime Rate)自2008年末至今纹丝不动。廖群预计，港元最优惠利率最快到2017年底或2018年初才会跟随上调。
4
中资地产公司在香港大肆拿地，推升地价
受高房价吸引，近期包括海航集团在内的中资公司在香港地大量高价拿地，刷新香港土地竞标价格纪录。彭博根据官方数字汇编的数据显示，香港特区政府自2016年初以来的卖地收入超过122亿美元，其中约一半来自内地买家。从销售面积上看，2017年香港拍卖出去的土地当中，有57.2%给了内地开发商，而该比例在2014年仅有9.5%。
海航集团旗下的公司近期积极在启德地区抢地，至今已夺得四块地皮耗资超过272亿港元。保利地产也在香港积极扩张，其在年报中称，未来将更加关注香港市场并进一步寻找优质土地资源。
谈到中资地产高价来港拿地对楼价的影响，华侨银行驻新加坡经济学家谢栋铭在电话采访时笑称，“面粉涨价，面包一定会涨的。”
5
香港房地产价格青云直上
根据香港中原城市领先指数，整体楼价较2008年的低位已累计高出160%，较1997年的高峰也显著高出近五成。高房价已经引发了香港市民的不满。
6
香港楼价超越大众承受能力
香港地区已连续七年高居年度《国际住房负担能力调查》全球房价排名榜首位置，房价负担能力得分在参与调查的400多个市场中排在第一。
对于香港楼市屡创新高，财政司司长陈茂波近期写道，香港加息只是一个“几时”的问题，而不是一个“会否”的问题。现时一般楼宇按揭息率只有约2厘水平，加息会大大增加供楼人士的压力。而一旦国际资金流出现逆转，资金加快流出本港，本港的利息更可能会急速上升。
“现在楼价可以说是非常昂贵，但市场普遍预计楼价仍会上升，纷纷心急入市。”
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7
香港住宅资金回报率下降
