碧桂园今年销售目标4000亿 杨国强直面高速增长与财务安全难题

　　本报记者 张晓玲 实习生 石钰 香港、深圳报道

　　从行业黑马到蹿升至第三，碧桂园只用了三年。

　　2016年实现3000亿销售之后，碧桂园又为今年定下了4000亿的销售目标。在3月22日的业绩会上，碧桂园主席杨国强亲自坐镇，为4000亿、海外项目、合伙人制度背书。

　　扎根三四线、出击一二线、进军海外，令碧桂园获得了远超同业的销售和利润，但高速增长的另一面也日益显现，比如海外地产开发的政策风险、债务总额大增的财务风险等，还有内部合伙人制度亦需完善。

　　2017年是不确定的一年。央企中海外仅仅定下了与去年持平的销售目标，碧桂园同比增加30%到4000亿，是激进还是自信？数年不出席公司业绩会的杨国强的此次亮相，可见他对今年市场的重视。

　　从公司业务到财务到经营、制度，杨国强和总裁莫斌、CFO伍碧君，将对2017年交出答卷。

　　4000亿背后

　　去年，碧桂园跻身房企3000亿阵营，实现销售3088亿元，销售规模仅次于恒大与万科。

　　2016年，公司物业确认收入同比增长35%，预计2017年物业确认收入面积将与去年基本持平，物业确认收入均价将有大幅增长。

　　得益于过去几年区域布局的调整，碧桂园在一二线城市周边的项目销售向好。2016年的销售中，59%来自一二线城市的项目，41%来自三四线城市。

　　充足的销售现金流也为土地扩张提供了支撑，2016年集团新获取土地的预期建筑面积共8752万平方米，总代价约1775亿人民币，其中属公司股东的总代价约人民币1281亿元，目标为一二线城市的新购土地代价占比为64%。

　　在超大规模的土地储备和项目可售基础上，公司今年的销售目标定为4000亿，仅次于恒大的4500亿。在业绩发布会上，杨国强谦虚地表示，碧桂园一直在学习万科，并将其视为了不起的榜样；公司不追求第一，只走好自己的路。

　　虽然态度谦逊，但杨国强的话语中仍暗含锋芒，他表示，去年公司一开始定的目标是1600亿，结果最后超过3000亿。现在虽然将目标定为4000亿，但存在超越的可能性。

　　21世纪经济报道了解到，碧桂园内部从上到下，已为这一目标开始奋战。从业务布局来看，过去以三四线城市为主战场的碧桂园，今年将火力全开，攻占一二线。用碧桂园总裁兼执行董事莫斌的话来说，“现在碧桂园是一二三四五线城市全线出击，即哪里有市场，哪里就有碧桂园。”

　　国泰君安分析，目前碧桂园的产品组合是，满足三四线城市的改善性需求和一二线城市的刚需。在高线城市，政策收紧将限制改善需求，但却保护刚需。而在大多数低线城市，去库存政策将继续支持房屋销售。

　　在数千亿的销售中，碧桂园海外业务占比日渐增多。目前碧桂园进军的海外国家包括马来西亚、澳大利亚以及印度尼西亚等地。其中最引人关注的是在国内宣传得热火朝天的马来西亚森林城市项目。

　　面对近期马来西亚项森林城市遭遇外汇管制的传闻，杨国强亦未回避。他表示，碧桂园海外项目是面向全世界的，其目标买家不止是中国人。公司经营合法合规，长期看有信心将这些项目做好。

　　今年前两个月，碧桂园的单月销售与总销售均位居市场第一。

　　风险控制法

　　对于碧桂园来说，除了销售，2017年最重要的事情是财务制度匹配发展速度，控制风险。

　　财报显示，2016年碧桂园的回款率为92%，现金回笼约为2841亿元，净经营性现金流约为415亿元。

　　截至去年底，公司的净借贷比例约为48.7%，同比下降11.3个百分点。莫斌称，公司长短期借贷、境内外借贷分布均衡。此外，公司已在期内偿还完毕所有永续债。

　　碧桂园的融资能力也在进一步加强。截至去年底，集团的加权平均借贷成本为5.66%，同比降低54个基点；考虑到汇率波动，公司还采用了多种方式对冲汇率风险，通过对冲，减少汇兑损失约人民币14.1亿元。

　　在控制土地成本方面也表现突出，碧桂园全年获取的413宗土地的平均地价仅为每平米2008元。“今年的国内销售目标是4000亿元，匹配回款是3600亿元，考虑到货量的安排，有1500亿元的现金支出用于拿地”，碧桂园财务资金中心副总经理左莹透露。

　　业务和拿地规模上升，导致公司的总负债上升，达到5099亿元。对此杨国强表示，生意做大了不能只看债务总额，要看比例，相对于两年前碧桂园的借债比例已经低了。

　　“净借贷比率下降到48.7%，说明负债管理做得不错。”伍碧君指出，5000亿中大概有2000亿元是预售楼款；去年拿地比较活跃，因此往来款比较多，有1000多亿元是往来款；预售均价也在上升，达到了8000多元/平方米。

　　从财务角度来看，碧桂园的合伙人制度也有明显的作用。2014年10月起，所有新获取的项目均采取跟投机制，即集团及项目管理层需跟投不超过15%的项目股权。

　　截至2016年12月31日，公司已有583个项目引入合伙人机制，310个项目开盘在售，预期净利润率约为12%，年化自有资金收益率约为78%，现金流回正周期为8.4个月。

　　此外，2016年土地增值税拨备前的毛利率约为21.1%，与2015年相比有小幅回升，预计2017年毛利率水平将稳步回升。

　　碧桂园在新业务资本化方面也有安排。莫斌透露，公司将进一步挖掘房地产价值链内业务及资产价值，通过关联业务投资与分拆上市，实现公司价值最大化。

　　摩根大通认为，相信碧桂园今次的扩张与2013年的痛苦经验不同，在强劲的销售增长之下毛利率可以稳定，预期2015-2018年盈利年复合增长可达23%，2017-2018年增长最高。