刘德科：不好意思，这轮房价上涨还没结束 | 晓课堂直播第三天
2017-03-23 编辑：
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文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
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继前天浙报传媒房产研究院院长丁建刚的直播后，德科地产频道总编辑刘德科昨晚在晓课堂直播间预测：不好意思，这一轮房价上涨远没有结束。
上海可以不可以买？北京周边如何？三四线城市现在是下手好时机么？大家的问题从全国各地涌来，直播时间一再延长。
为了回答更多朋友的疑问，小巴呕心沥血，又熬夜把老师的犀利观点整理了出来。
（以下内容根据刘德科老师的晓课堂直播整理）
为什么越调控越恐慌？
限购，早已经不是什么新鲜词汇。上一轮的调控出现在2010年到2011年，那一次是全国一盘棋，中央说限购，各个地方政府迅速出台地方性细则。手起刀落，行动迅速，效果明显。
这一轮限购是因城施策。每个城市自己出台自己的调控细则。有点像挤牙膏式的调控。大体的思路是先限购外地人，再限本地人，先限中心城区，然后外围。这种调控最终只能失控。
因为调控就像一扇门，你看着这个门缓缓关上，里面似乎有各种各样的好玩的东西，你这个时候就很想进去了，你感觉自己不能被关在门外。门越关越紧，你越来越恐慌。胖子担心进不去，瘦子也想早点上车。这其实是一种饥饿营销。
所以，虽然政府是在不停的调控，可是购房者的恐慌情绪一步步被点燃。楼市越来越失常，越来越扭曲。
调控是为了改变预期
现在有很多经济学家在用各种各样的数学模型和理论来解释房价，但是对不起，这一切模型都没用。全世界都没有出现过中国这样的房地产问题，所以我们是中国特色。
在这种情况下，调控本身是为了扭转大家对未来的预期。可是这样的缓缓关门式调控恰恰没有改变未来的预期，反而让大家对未来的预期更加焦灼。
就好比，南京旁边有一个小城市叫做句容。本来房价还算正常，可一出台调控政策，立马就疯了。这个调控政策好像是一个广告，似乎在昭告天下，这里要涨价了。所以，在一定程度上说，这调控其实起了反作用。
找对标预测房价走势
那么，在这样的情况下，到底是上车还是不上车呢？刘德科判断，调控一定会有效果，可是它需要时间。这一轮房价上涨还远没有结束，要买的还是要买。
那怎样判断一个城市的房价走势呢？给大家提供一个好办法：拿上海来作对标，看你所在城市的调控加码到了什么程度。
因为上海的调控政策最有样板意义，可以说是全国的调控工具箱。其他城市的调控都可从上海拿到合适的参考。
当然，全国只有一个上海这样的超级大都市，不是说每个城市都要变成上海，那可以变成百分之多少的上海呢？比如说南京，经济也很发达，人口也很多，房地产也很火爆，那就变成60%的上海来对标。再比如说无锡，那就变成50%的上海或者40%的上海，以此类推。
如果是县城，可以是5%的上海，10%的上海，去对比这几个城市的限购政策，判断你所在的城市进入到了调控的哪个阶段，从而判断它的房价处于哪个阶段。
选地段三标准
我有个“两不原则”：不劝人卖房，不阻止人买房。
在这样的大背景下，房价已经如此之高，买房技巧还管用么？回答是，管用的。
选地段的三个标准：有地铁，有购物中心，有龙头企业。用这三个标准来看，哪怕将来楼市跌了，它也可以少跌一点，甚至不跌。或者说整个宏观经济不行了，楼市崩盘了，那它保值性会好一点。当然，楼市好，如果持续上涨，那么这些地方它涨的也会多一点。
挑房子两注意
具体到房子的选择上，第一，买主流面积段的户型；第二，要买这座城市的房价平均值。
如果你在上海，89方的户型比较主流，因为上海房价太贵了。再发展下去，连90方都不是主流户型了，可能75方才是。
上海边上的湖州，就要买120方。因为它的经济体量没有上海大，房价绝对值还不高，很多人买得起120方。
总之，不管投资还是自住，就是要买主流面积段。因为将来你卖的时候可以卖得更好、更快、更贵。
同理可得，价钱上，要买这座城市的房价平均值，不能太贵，也不能太低。选大多数人都能买得起的房子。那么将来你要出手时，接盘的人也会更多。
直播中，老师还回答了很多热点问题：
①一线城市和热点二线城市，哪里的增值空间最大？
②主城区二手、新城区新房，哪个更适合投资？
③有人说今年是二三线城市的卖房年，怎么看？
④如何看一个板块的房价是否合理？怎样判断有无上涨空间？
⑤40年产权50年产权商公寓值得投资么？
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