双城记：价值投资的香港房，趋势投资的北京房(2)

　　从总价格和每平米价格来看，北京房价已经毫不逊色于香港房价了，即使二者的人均GDP差了两倍多。从租金回报率、租金与月供的比值、市盈率和每平米价格和人均GDP的比值等指标可以看到香港房产的估值比北京更为合理，回报率不错。北京的房产处于一个估值比较高，回报率比较低的状态。

　　值得注意的是香港房产的租金几乎可以覆盖房贷的月供了，这样如果房价不下跌，在仅仅付出一个首付之后把房子租出去就几乎可以不用管了。但是北京的租金仅仅是月供的三成，即使租出去还需要占据房主大量的现金流。当然这只是个例，只是总体情况的一斑。

　　从它们的市盈率来看，假如不考虑升值，香港的房产仅靠目前的租金三十年左右就可以收回成本，而北京的需要大概七十年。香港的租金足以支持目前的房价，而北京高房价的原因可能不在于租金回报，而更多的是因为对于未来上涨的预期。

　　▌总结

　　一个是坚实的基本面，一个是高增长的预期。所以笔者说，价值投资的香港房，趋势投资的北京房。

　　价值投资容易有浮亏，最终未必亏。趋势投资容易有浮盈，最终未必盈。在一个上涨预期很强的市场，大多数人不能同时把浮盈套现，就像在15年的牛市，这是市场本身的性质决定的。

　　笔者同时热爱北京香港这两座城。如果可能的话，希望在经济活力更高的北京赚钱，在最高边际税率15%的香港交税；在租房便宜的北京租房，在租金回报率高的香港买房。这是充分利用两地差异的优化安排。当然这两大城市都实行了很严格的限购制度，香港还对非香港永久居民征收高达15%的买卖住宅物业印花税。到这两大城市买房置业都不是一件容易的事。

　　城市的繁荣需要源源不断的聪明努力的年轻人，而在现在，想在北京香港这样的一线大城市立足的年轻人需要比他们的前辈付出更多更辛苦的努力。

　　长安居，大不易。

【作者简介】

黄超 | 格隆汇·专栏作者

CFA, 清华经管MBA, 香港大学电子工程学士

就职于国际对冲基金

居港七年，现居北京

信奉价值投资，侧重港股和A股研究

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