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70大中城市房价数据公布 北京三亚跌幅较大 2017房价下降已成定局(6)

字号+ 作者:新闻百事网 来源:未知 2017-07-18

表二 全国人口流量统计表 数据显示,安徽省有962.3万人在其他省生活或工作,占到全国跨省流动人口的11.2%,而从外省来到安徽的人仅有71.7万人,净流失人口高达890万,排名全国第一。紧随其后的四川、湖南、江西、湖

 
表二 全国人口流量统计表
 
数据显示,安徽省有962.3万人在其他省生活或工作,占到全国跨省流动人口的11.2%,而从外省来到安徽的人仅有71.7万人,净流失人口高达890万,排名全国第一。紧随其后的四川、湖南、江西、湖北等省均为人口输出大省,同时人口流入又严重匮乏,成为中国人口流失最严重的几个省份。因此,2017年房价下跌的城市很有可能会出现在这几个省份当中。
 
需求降低
 
下图是去化周期(存销比)

 
表三 全国主要35个城市新建商品住宅存销比走势
 
我们应该注意到,随着去库存进程的加快,无论是一线城市还是二三线城市,去库存周期都来到两年来的最低程度,且一线城市和二线城市的去库存周期齐刷刷的来到了8个月的低点。但是,一二线城市与三线城市不同,三线城市是由于房价下跌以致于去库存周期快速下降,可一二线城市则是通过房价的暴涨带动了去库存。
 
比如,融360房贷君(微信ID:fangdai123)在楼市火爆的8月份就发现,“四小龙”当中的南京、合肥在彼时的去库存周期均不足两个月。
 
注:8月份,南京住宅可售套数/面积:23766/282.84万平,而7月份南京全市的住宅成交套数/面积:11882/133.07万平,也就是说按目前的销售速度来看,南京的住宅库存将在两月内消化完毕。
 
8月份,合肥住宅可售套数/面积:15122/171.8万平,而7月25日至8月21日,合肥全市的住宅共计销售7523套,库存两个月就可完全消化。
 
一般认为,库存周期在12个月左右是较为正常的状态,而两个月的去库存周期无疑显得极端危险,也凸显出楼市旺盛的需求。
 
而在调控之后,这些城市在库存销量上也出现了新变化,比如根据南京网上房地产的最新数据,12月份南京住宅可售套数/面积:24765/292.31万平,相较于8月份出现了小幅上涨,但销量却狂跌近五成,11月份南京住宅成交套数/面积:5869/67.74万平,仅为旺季销售数据的一半,去库存周期也回升至四个月,但仍处于较危险的水平。
 
而合肥却呈现出更为夸张的数据,11月份合肥全市的住宅成交仅为1240套,更是与7月份的数据相去甚远。
 
所以说,为了降低风险,政府必然会加强楼市调控,利用行政手段将一二线城市的去库存周期调整至合理区间内。因此,当一二线城市去库存化处于旺盛期时,由于其需求较大,房价自然被抬高;而当市场需求逐渐冷淡下来的时候,一方面,库存周期可以回归理性,另一方面,房价也会随着需求减少而降低。

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