3月26日晚间，万科A发布2016年年度报告称，公司去年实现销售金额3647.7亿元，同比增长39.5%，净利润210.2亿元，同比增长16%。

实际上，漂亮的业绩并不令大家吃惊，而董事会的换届、王石的去留才是悬在万科头顶的一把利剑，也是“宝万之争”这场大戏最终的结局。

　　

▲图片来源：视觉中国

可是，在审议万科2016年年报的董事会会议中，并未审议万科董事会换届改选议案，这意味着万科这一届董事会确认将超期“服役”（3月28日届满）。

看来，要看董事会换届大戏的人们还得再耐心等等。不过，万科的这份年报对去年中国楼市的态度倒让人眼前一亮。

首次对6个城市设存货跌价计提

每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者看到，在年报的开头致股东信中，万科表达了对楼市的纠结：

对于中国房地产企业而言，如何面对 2016 年的市场繁荣，并非一个轻松的话题。有时候，幸福与忧虑的边界并非那么清晰。这一年中国房地产市场的总销售规模创造了历史新纪录，但这真的只是一件值得庆幸的事情吗?

在去年持续的城市分化背景中，开发商纷纷加码一二线城市及其都市圈，部分三四线城市的高库存问题困扰开发商的销售。

万科表示，在主要城市房屋市场再度升温的同时，土地市场的表现更为激进，面粉贵过面包不再是个案，而已经成了普遍现象。这足以令开发企业进退维谷，陷入焦虑之中。 买高价地，意味着承担未来的经营风险；不买，则可能现在就被挤出市场。

所以，当 2016年10月，国家对部分热点城市出台针对性的调控政策时，万科表示感到欣慰，这一次调控是及时的，也是完全必要的。让过热的市场适度降温，对稳健经营、有志于长期发展的企业来说，无疑是一个利好。

对于部分三四线城市，万科已经显示出审慎的态度。短期来看，市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市持续分化，土地市场的调整滞后于住宅市场，以及行业自2016年底以来的去杠杆趋势，都加大了企业经营的不确定性。

基于这种不确定性，报告期内，万科项目存货跌价准备为13.8 亿元，较 2015 年底增长 82.3%，原因在于部分城市房价、地价持续调整等。

具体来看，万科对烟台、乌鲁木齐、唐山、温州等12个城市的13个项目设存货跌价计提。

其中，唐山项目、营口项目增加存货跌价计提，温州项目的存货跌价计提减少近半。对于镇江、宁波、抚顺、大连、南充、南通6个城市的项目则是首次列出存货跌价计提准备，以应对市场的不确定风险。

不过值得注意的是，年报数据是过去一个年度的市场判断，在热点城市限购导致的投资需求外溢的背景下，环热点城市的楼市显示出升温的态势，万科在此方面的计提或许会动态调整。

股权之争冲击下，净利增长210亿

遭受了去年风风雨雨，万科的业绩并没有受到影响。2016年，万科实现销售金额3,647.7亿元，同比增长39.5%，在全国商品房市场的占有率上升至3.1%。

其中，实现营业收入2,404.8亿元，增长23%，实现归属于上市公司股东的净利润210.2亿元，增长16%；每股基本盈利1.90元，增长16%。

同时，万科结算面积和收入稳步提升，实现结算面积2,053.3万平方米，同比增长20.5%，结算金额2,341.4亿元，同比增长23.1%。

财务方面，万科2016年销售回款率在上年基础上提升至超过95%；全年实现经营性现金净流入395.7亿元；年底持有货币资金达到人民币870.3亿元，高于短期借款和一年内到期的长期借款人民币433.5亿元。

根据同日披露的2016年度分红派息预案，2017年，万科每10股拟派送人民币7.9（含税）现金股息，以此计算，2016年度万科现金股利约为87.2亿元，占公司2016年合并净利润的比例为41.48%。

实现不错的业绩之后，在股权之争中备受大股东质疑的事业合伙人制度再次得到万科的赞赏。万科称，在2016年面对股权事件的冲击，万科事业合伙人发挥了中流砥柱的作用。

万科董事会秘书朱旭表示：

股权事件一度对公司的团队士气产生明显影响，增加了公司引进优秀人才的难度。正是在这样的背景下，事业合伙人机制发挥了关键作用，合伙人基于对本集团文化价值观的执着信念，以身作则，坚守本职工作，维护公司正常经营秩序，控制了人员大量流失的风险。

对于在“宝万之争”中的重点之一，万科与深圳地铁的合作，在今天的年报中也有所提及。

2017年1月，深圳地铁以协议转让方式受让万科15.31%的股份，成为万科重要股东。万科方面表示，未来，结合深圳地铁的建设运营管理优势与万科的开发品牌优势，双方有望打造国内“轨道+物业”标杆，实现向深圳以外的城市的扩张。

万科总裁郁亮表示：

东京、香港等人口稠密大都市的发展过程表明，以城市轨道交通为骨干的公共交通优先模式（TOD）能够高效衔接周边城镇、周边城市群，增加核心都市圈住房有效供应、降低其居住成本，

大戏或在5月落幕

对于外界关注的董事会换届议案，并没有随业绩公告，这将意味着本届董事会确定超期服役。

由于万科同时在A股、港股两地上市，按规则，A股至少需要提前30日、H股至少需要提前45日公告通知召集股东大会。而根据万科公开资料，现任第十七届董事会，包括王石、郁亮等11名董事的三年任期，将于2017年3月27日正式结束。

因此，本届万科董事会将于3月28日开始进入“超期服役”状态，最短也需要服役到5月10日，即“超期服役”一个半月。

　　

▲图片来源：视觉中国

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