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香港人如何忍高房价?(周其仁:香港土地暗税举世无双)(2)

字号+ 作者: 来源: 2017-03-26

当然,对于无法回家“啃老”的内地“港漂”学生留港群体,看起来似乎买房的压力比本地人要大。 不过“港漂”以独生子女为主,不少都有可观的家庭财政基础,加上学历又高过多数本地年轻人,收入上升的速度也更快,

当然,对于无法回家“啃老”的内地“港漂”学生留港群体,看起来似乎买房的压力比本地人要大。不过“港漂”以独生子女为主,不少都有可观的家庭财政基础,加上学历又高过多数本地年轻人,收入上升的速度也更快,事实上的置业能力远远超过香港大多数同龄人,甚至是香港高价“豪宅”的主力买家。

港人普遍将买房叫做“上车”。高房价虽然令人抱怨,但抱怨原因在于让人错过“开车”,也就是资产高速增值的机会。这一说法中其实隐藏着一个观念:买房的群体主要目的是投资,而非自住。

  

香港人如何忍高房价?(周其仁:香港土地暗税举世无双)

▲香港深水埗住宅区

事实上,香港严峻住房问题根本不在私营住宅,或是有能力买房的群体,而在于公共房屋的供应不足。由前任特首董建华筹建的团结香港基金曾分析过,私营房屋供应目标只要维持计划中的每年18000个单位,便可满足需求直到2026年。相比之下,公屋和居屋的供应要达标,则要在连续五年每年分别增加19%(每年由建设20000套住宅,变成23800套)和51%(由每年建设8000套,变成12000套),可见建设滞后之严重。

香港人如何忍高房价?(周其仁:香港土地暗税举世无双)

▲在笼屋生活的老人

公共资助性房屋过去数年批地和兴建过程太长,计划失当,令等待“上楼”的人数过大,导致不少要被迫居于“劏房”、“笼屋”甚至沦落街头。就在金碧辉煌的“汇玺”楼下十分钟步程的通州街天桥底,露宿者近百,老弱、伤残、妇孺自行以木板、栏杆隔出方寸立足之地,几无隐私、清洁、安全可言。四个月前深夜的一场火警,险些令多人命丧火海。即便如此,今天露宿的群体依然越来越大。

香港楼市最大的困境,在楼市之外。至于对此依然陌生的北上广深,这也或许将是未来的难题。

  (本文作者介绍:北大毕业后赴港留学,任职多年,贴身体验国际金融中心枯荣动荡。)

延伸阅读

周其仁:香港地制另一面

土地暗税举世无双

来源:经济观察网

香港人如何忍高房价?(周其仁:香港土地暗税举世无双)

上世纪80年代中国开放,在土地方面急急引入香港经验,解开了当时不准土地转让的历史难题,也开启以土地为工业化、城市化筹资的新路。说来蛮有意思的,从那个时候起,大陆、香港的地制如出一辙,不是“两制”,而是“一制”。

香港的“资本主义”,怎么那么快就进入了大陆?十年前写《农民收入是一连串事件》,涉及土地制度变迁,我对此有所讨论。当时是这样说的:“被叫做‘资本主义’的经济里面,香港是一个例外。因为是殖民地,香港的土地曾经全部归英国女王所有。为了在国王的土地上发展经济,香港发明了一个‘土地批租’制,由政府主事,让工业家、地产批发商竞标购买一个时期内的土地使用权。政府‘批’出土地,得到收入;业界得到清楚的、可以再度交易的土地使用权。”

香港人如何忍高房价?(周其仁:香港土地暗税举世无双)

其实没有“发明”。鸦片战争之后,港岛割让给英国,于是香港的土地就成了英国皇室财产,与其在英国本土的皇家土地一样,都是Crownland。请教过在英国任教的朋友,那里的惯例,Crownland也可按年期批租给民间。要注意,不是“断卖”,而是“批租”。我的理解,这样英国皇家既有银子花销,又不用背上“出卖祖业”之骂名。只是香港在远东,英国又要求香港“财政自立”,于是香港Crownland的批租权,就交给港英政府行使,租金所得也归港府库房。这样,香港的Crownland就被通称为“官地”。

“官地”是公有土地的一个类别。欧美不少资本主义国家也有的,明确归政府所有,所以也可以进一步明确为归联邦、州或城市政府所有。香港的特别之处,在于全部土地皆为“官地”。这是1843年《英皇制诰》宣布的。其实也不准确。因为港岛系割让,但九龙的部分和新界却是租借的,土地所有权当有不同。可是要殖民地当局“确权”,就没有那么多道理好讲了:除了新界部分农地为村民所有,其他港地一律被宣布为“官地”。

“官地”之利用,当然以官意为主导。先看年期,我看到的资料,1844-1848年间多为一次批租75年,不可续约1848年以后的50年,改为一批999年;到了1898年,港英政府认识到租期过长不利于政府分享土地升值的收益,代之以75年可再续租75年租约,并要求承租人在期满后支付按新标准制定的土地租金。再后来,75年租期成为标准租期,直至1997年香港回归;但北九龙及新界土地,却又以1898年7月1日起99年减最后3天批出。例外也总是有的,如中环花园道旁的圣约翰教堂的土地,就是英王赠与圣公会坎特伯雷大主教的,所以这幅土地属“永业权(Freehold)”,不同于其他承租人的“租用业权(Leasehold)”。

土地批租也不一定都有偿。通常,香港政府对、学校、医院、慈善机构、教堂、庙宇等,多以无偿方式批出土地;对于不营利的公益用地,有时只收取象征性地价。对那些经济效益不十分突出、但政府决定支持发展的行业与企业,也可免交地价或以低于市价的官方优惠价供地。至于香港政府自己的办公用地,则完全无偿。批租土地的方式,也是公开拍卖、招标或私下协议并举。这些“灵活性”如何掌控,完全由政府凭所有者身份来决定,仅受香港政制的约束。

香港人如何忍高房价?(周其仁:香港土地暗税举世无双)

最为特别的地方,是香港之官地,即便已经批租给公司或个人,且在约定租期之内,但只要官家“为了公共利益”,便可以“收回”。为此,香港法律专门有《收回土地条例》,规定因卫生欠佳、不适合人居住或危害健康、或为军事利用以及“为行政长官会同行政会议决定为公共用途的任何类别用途”,政府就可以把官地“收回作公共用途(resumptionforapub-licpurpose)”。政府收回官地,要给以“公正的补偿”。原租用业主有异议,也可要求独立的“土地审裁处”裁决。但拒绝迁出者,政府可以“占用官地”的罪名起诉、强制执行。就是从此扇窗口看进去,我才对用“合约理论”处理政府题材,从根本上怀疑。

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