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2017北京限购政策升级最新消息 新政下三类纠纷 凑不齐首付怎么办(3)

字号+ 作者:新闻百事网 来源:未知 2017-03-25

卖房后难买房 卖家拒绝出售如何解决 在此番限购过程中,之所以纠纷不断,其中一个主要原因便是连环单。 据北京链家房地产经纪有限公司高级法务经理孙笑竹介绍,从链家对大量购房交易的跟踪情况来看,现在很多人购房

 
卖房后难买房
 
卖家拒绝出售如何解决
 
在此番限购过程中,之所以纠纷不断,其中一个主要原因便是“连环单”。
 
据北京链家房地产经纪有限公司高级法务经理孙笑竹介绍,从链家对大量购房交易的跟踪情况来看,现在很多人购房都是改善性需求,也就是说业主是卖了小的再买大的,而买家同样是卖了上套买下套。这种买卖双方既买又卖的单子,被称为“连环单”。
 
“我们现在有一单就是卖家在卖房后还需要再买房,当新政出台后,卖家卖了房子再买房需要支付更多的首付,现在卖家买不起房子,拒绝出售房屋。”老王说,这一单生意是最让他着急的。“我们找律师问过,卖家购房和卖房是两个相对独立的合同,卖房义务不会因为新政而发生改变,卖家不能随便解除合同。一旦不履约,就属于违约行为,需要承担违约责任”。
 
“但这个责任该怎么认定?卖家现在就是不松口,说两万元定金退了就算了。”老王和买家现在最后悔的便是“当初没有多给定金”。
 
对此,北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥在接受《法制日报》记者采访时说,为了防范风险,在确定房屋购买意向后,购房人应当尽快与房主约定定金并给付购房定金,“因为定金具有担保的作用,房主收受定金后违约的,购房人可要求其双倍返还定金。定金给付金额越高,房主违约成本越高,但定金金额最高不超过房屋成交价格的20%,超过部分不能请求双倍返还”。
 
易居研究院智库中心研究总监严跃进也向记者表示,对于因此类限购政策而出现违约的现象,部分法院定义为不可抗力因素,但也有法院认为此类判定并不准确。
 
严跃进说,如果因为首付比例提高而无法购房,责任一般要由买家承担。因为购房者并不是不能认购,而是购房能力不足,这是根本原因。
 
不过,严跃进也建议,对于此类购房纠纷,不宜视为买方违约,而应采取“和平”的协议解除方式。
 
此外,针对此类纠纷,赵庆祥建议存量房买卖合同中约定违约责任,“这是提防房主违约涨价的另一手段。但如违约金约定过低,房主高价转卖获得的利益远远高于违约成本,违约极易发生。违约金的约定数额,应当以购房不成对购房人造成的损失上浮30%为参考标准”。
 
明确中介服务费由单方涨价违约的房主承担,这是赵庆祥给出的另外一个预防纠纷的办法,“一般情况下,中介服务费是在双方签订买卖合同后支付给中介机构,支付金额为房屋成交价格的1%至2.5%不等,即使按照1%支付,中介服务费也不少。为增加房主守约责任,避免业主单方违约涨价给购房人带来损失,合同中应尽量明确,房主单方违约涨价的,中介服务费由房主支付”。

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