港股解码，香港财华社王牌专栏，20年专注港股，金融名家齐聚，做最有深度的原创财经号。看完记得订阅、评论、点赞哦。

■ 文｜陈铭京，香港财华社财经编辑。

央行对房价的资金调控进一步加码，今天有消息称中国人民银行营业管理部、北京银监局、北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心，联合发布了《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，《通知》第四条明确，商业银行要核查购房人首付款资金来源，对使用“首付贷”等金融产品加杠杆的客户，应拒绝发放贷款。

2015年以来，以“炒房”为标的的金融产品很热门，包括首付贷产品、赎楼项目等。首付贷是购房时首付的贷款，以高杆杆著称。比如你要买一套100万的新房，首付三成，要30万，但是你通过民间一些资金机构或是房产中介获得首付贷，只需要付10万就可以买到100万的房子，甚至有的机构标出零元就可以购房。这无疑给了炒房客赤裸裸的资金诱惑。

首付贷将购房者的初始成本降了很低，杆杆率可以达到10倍以上，导致了很多炒房者的痴迷，并利用高杆杆把房价给抬高。市场上的赎楼业务可以说是首付贷的兄弟业务，投机者将房价炒高后，立马通过民间资本的赎楼业务把红本从银行赎回，并售卖出去，从而获利。当然民间资金机构从中获得服务费用以及利息费用。

■ 房地产杆杆投资，已经形成黑色利益链条

高杠杆是推动房价上涨的原因之一，实际上，市面上的高杆杆产品处于灰色地带，很多民间资金机构都不会明目张胆的叫卖，大都隐姓埋名。比如首付贷产品，民间机构在售卖理财产品时可能更改为灵活投资产品等。市面上很多的P2P以及私募公司存在很多的灵活理财产品，不仅在投资的时间，而且投资的项目也灵活，给投资者的收益也高的惊人，这也难怪很多投资者不明项目还去投资。

其实早在在2016年4月份，我爱我家以及链家等地产中介因为通过首付贷及垫付资金等方式为房屋交易双方垫资，受到政府部门处罚。在2016年7月份，住建部、银监会等七部委联合下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，界定了“首付贷”违规。政府即使对银行资金有效监管，但对民间资本与投资者交易无法得到有效监管，这也是房地产杠杆投资无法得到禁止的原因。

实际上房地产杠杆投资存在很大的利益链条，包括民间资本，银行以及投资者之间。民间资本和银行起到服务作用，目的是帮助购房者顺利将房子购买或者售卖出去，只要交易成功，就可以从中获得一些服务费用。而近年来，房价一直飙涨，首付贷和赎楼业务成了银行以及民间资本的香喷喷的高收入业务。

以赎楼业务为例，一个成本为500万的房子，欠银行350万，而一个月后房价涨到了800万，民间机构帮助投资者还掉银行的350万，拿到红本再把房子卖出去。有的机构仅从偿还的350万收取2.5%手续费，有的机构还从获取差价300万中获取一定的分成，而银行从中或许的手续费也不少。可见只要房价上涨，房地产杠杆业务就不会停止，这已经形成黑色利益链条。

■ 政府调控增加购房成本，吃瓜群众望房兴叹

高杆杆投资虽然是导致房价上涨的主要原因，但并不是唯一，而调控措施导致的“真实”交易成本提高，也是导致房价上涨的原因。近年来，全国各地区对房地产的调控从未间断，但房价却猛涨不休。比如在2016年国庆期间，包括北京、上海、深圳在内的20城，均倾起了限购限贷的政策。到2017年3月份，北京、广州、石家庄、郑州同一天出台限购政策，实施或者升级限购措施的城市总共达到了24个。

“越调控房价越涨”，这是吃瓜群众对房价的印象，最明显的例子是，在2017年2月份，有民间机构抽样30个样本城市，大部分样本城市房价同比涨幅达20%以上，其中统计的北京、上海等地涨幅50%以上，东莞、广州等涨幅在20%以上。其实房子是人民群众的刚需品，“越调控房价越涨”最直接的理解是调控增加了房子的交易成本，而刚需条件下，成本推动房子价格必然要上涨。

不仅是在房产税和限购上，土地财政模式也会增加人民群众的购买成本。很多地方财政收入以土地出让收入为主，而土地价格不断的飙升，导致房产开发的成本也在飙升，房价也就没有理由不涨价了。其实我们可以发现，政府的很多措施并不能起到调控房价的作用，相反给我们吃瓜群众提高购房的交易成本。而我们的收入增长缓慢，只能看着飙涨的房价叹气。

■ 房价上涨两大原因，利益链条难以破坏

综上，总结起来房子的买卖有两种，一种是自己住而购买，一种是投资而购买。自己住而购买的，往往受到政策影响很大，比如限购令，房产税等，这些措施无疑都在增加住房购买者的购房成本。而很多地区，比如北上深等一线城市，因为资源集中，吃瓜群众很难逃离，固有的混的久的就想有个房子。而刚来不久的没钱买房就租房，只要实现人口净流入，房价以及房租都会涨。

交易成本的提高，导致很多吃瓜群众宁愿提前买房，免得房价再涨成本更加负担不起。而投资购房，在一线城市占比最高，很多楼房大都空置，这都是炒房者囤积房源的现象。炒房者通过某种渠道，使用投资的资金大都不是自己的，通过某种方式将资金募集到手里，当然少部分投资者动用自己的资金。如果资金不是自己的，那么即使交易成本提高，对他们来说又有什么？还不是买买买，把房价再拉高再卖获利退出。

不过我们不要忽略一个现象，实际上，房地产投机者卖掉手中的房源，其实是左手倒右手的游戏。吃瓜群众生活已经很艰难，很难接手炒房投资者的房源，当然，炒房投资者为了交易的便利和顺畅也很少会和吃瓜群众交易。于是一种炒作手法，“首付贷”和“赎楼”双剑合璧。

首付贷是通过民间募集到资金，比如通过旗下的P2P平台，这是资金源头，然后通过赎楼业务，也可以通过旗下的资本公司募集资金去搞。而接手房源的，估计是自己或者为了隐蔽委托他人接手等。试想一下，因为首付贷产品和赎楼产品导致炒房投资者所花的成本很小，全国这么多房源，通过左手倒右手的操作，获利空间可想而知。

转载请注明出处。