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熟悉么,那一年上海地产崩盘史(2)

字号+ 作者: 来源: 2017-03-24

这个时候,上海房地产吸纳了各种资金,无论白色、灰色乃至黑色渠道,大量的国际国内资金涌进这座东方大都会。 整个城市成为一个巨大的工地, “棚户区”被大规模拆除,二层砖木结构的“石库门里弄房屋”到处涌现。

  这个时候,上海房地产吸纳了各种资金,无论白色、灰色乃至黑色渠道,大量的国际国内资金涌进这座东方大都会。整个城市成为一个巨大的工地,“棚户区”被大规模拆除,二层砖木结构的“石库门里弄房屋”到处涌现。

文字写到这里的时候

有没有觉得有些地方觉得眼熟

  而后面泡沫的崩盘,核心还是大环境的崩塌

  当时房地产开发,对于资金的运用主要有三种方式

  一是钱庄贷款,这是主流,而且多用房地产本身抵押,借贷一笔,开发一批,再拿新开发的项目作为抵押,继续新一轮的借贷(这个和现在国内房地产开发融资非常类似);

  二是股票质押贷款,将自己持有的其他产业股票,抵押贷款,这等于是将其他产业也当做了房地产的资金链(这个也很好理解,卖出自己身价的一部分用来融资,和当时的绿城融创一样);

  三是挪用各种能挪用的款项,不仅有其他产业上下游的欠款,甚至还包括“存户款”(类似工程垫资、销售定金等)

  其实大家可以看到,当时所谓的开发商对于钱的运用方式几乎和现在的逻辑相似,我们目前开发房子用钱的方式也不过如此

  房地产作为一个资金低周转的行业,对钱是非常敏感的,而清朝上海滩房地产的崩盘,核心逻辑还是钱出现了问题

  当时上海房地产之所以可以快速的飙升,除了当时合理的游戏规则之外,清朝当时也在经历实业振兴的美好时期

  1881年,大清国的国有企业“开平煤矿”,终于产出了第一批煤。此前十分艰难的招股工作,突然变得异常顺利,带动开平煤矿股票在上海股市飞涨。(是的,当时已经有股票市场了)

  实业带动股市钱庄的资金流动,大量的投机需求开始冒头,上海近百家钱庄,都把钱借给投机者,大家都用来炒股了

  实业发展带动投机其实是很正常的事情,但是不巧的是,当时清朝又是内忧外患,打破了这样的平衡

  ——大清国的外贸也因苏伊士运河的开通等,外贸面临着全面的挑战,外资资金开始外逃

  ——而刚刚受到了资本市场热捧的矿务能源类企业,暴露出了大量管理混乱、腐败横行甚至招摇撞骗的负面新闻,这严重打击了市场的信心。

  ——而这个时候,中法战争又开始了,压垮了清朝的最后一根稻草

  社会动乱是其次,最明显的是,民间各种资本全线崩塌

  地产大王徐润的“地亩房产”,资金链出现了严重问题。公司名下的房地产,总“成本”223.69万两,但徐润从22家钱庄的贷款总额也高达250多万两,已经资不抵债;如果按照徐润的个人总资产340万两计算,负债率也超过73%。

  这个负债率现在看看好像很低,但是在当时已经是很高的数字

  资金的撤离让房地产迅速的贬值。但是与其说贬值,不如说之前的价格太过于虚高

  从此之后,上海房地产就伴随着战乱,一蹶不振,再也没起来过

  我们回过头来看当时房地产的起起伏伏,基本上可以看到几个结论

  上海房价涨因为几个因素

  1、人口导入带来绝对的刚需支撑

  2、宽松的法律带来相对自由的市场化运作

  3、信息对称让资金找到渠道,大量资金的涌入推动房价的发展

  但是推动房价走向一个畸形的高峰是因为

  1、所有资金只流向房地产而逃离了实业,产业发展失去了支撑

  2、政府为了最大程度的获利颁布压榨性法律,而这个法律助推了房价走向虚高

  3、土地价格虚高让不少人获利,然后就一轮一轮反复的估高

  而最后崩盘是因为

  1、举国空虚,没有实业基础,外贸受阻,国家经济受到严重考验

  2、外资撤离,楼市突然出现资金真空

  3、战乱打破了社会平衡,人心开始动荡

  以上总总就是一百多年前上海房地产沉浮的各种过程,现在的我们,站在这样一个时间节点,看了这样的故事,不知道有什么样的感慨

  让我吃惊的是,一百多年前的房地产,能够起势,能够发展,以及运用游戏规则和现在有着惊人的类似

  而后房地产走势如何,我不知道,毕竟再一次出现战乱的可能性为0,楼市出现资金真空的可能性也是0,但是我不知道能不能把房地产泡沫破灭的可能性也等同于0 。

  从没想过预判过楼市走向,我只呈现我所知道的,然后尽可能的多

  希望能够给你带来一点思考

  多看一些过去,总归可以反思总结点什么,因为有人说过:历史不会重演,但是差不多会押韵

  以上相关历史资料文献,因为是翻墙的,我不能告诉你哪里找来的,但是我感谢作者雪珥老师相关文献的呈现,他的书都还不错,当当有卖,大家可以去看看

  

熟悉么,那一年上海地产崩盘史

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