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弃并购模式,彩生活如何完成25亿平方米物管任务?

字号+ 作者: 来源: 2017-03-22

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  上市后的第三个年头,彩生活(01778.HK)如愿成为行业中难以超越的巨无霸。

  2016年年报显示,截止至期末,彩生活签约的物管面积已达到3.95亿平方米,加上平台输出即小股操盘的物管面积,其累计管理的物业面积高达7.69亿平方米。3月20日召开的业绩发布会上,彩生活宣布,成为全球最大的社区服务运营商。

  在国内,彩生活是物业第一股,在2014年6月上市,随后中海旗下的中海物业(02669.HK)于2015年10月上市。中海物业2016年年报显示,截止去年末,管理的物业总建面为0.935亿平方米。而排在中海物业之后的,在主板上市的中奥到家(01538.HK)和祈福生活服务(03686.HK)的2016年度数据暂未出台。

  而在国外,2015年9月,戴德梁行与高纬环球的合并,新公司以高纬环球的品牌运营,整合后物管面积约为4亿平方米,成为当时全球物管面积最大的公司,但很快便被彩生活超越。

弃并购模式,彩生活如何完成25亿平方米物管任务?

  彩生活主营业务分为物业管理服务、工程服务和围绕社区生态圈展开的增值服务三大板块,但很显然,三者均以物业管理服务的面积为基础,财务报表上林林总总的数据均需在规模的基础上展开。

  年报数据显示,过去5年,彩生活的复合年增长率为118.1%,以并购为主的外延式增长是其扩充规模的主要手段,但这种情况在2016年下半年得到改变。

  彩生活首席执行官兼执行董事唐学斌表示,彩生活2016年的物管面积目标并没有完成。按照原计划至2016年期末,彩生活物管面积需达到4亿平方米。

  2015年末,彩生活的物管面积为3.22亿平方米,2016年的目标新增面积约为0.8亿平方米。

  至2016年年中,彩生活管理的面积达到了3.6亿平方米,但2016年下半年,彩生活最终完成的增长面积仅有0.35亿平方米。

  唐学斌称,2016年下半年,彩生活确立了战略转型,今后将以平台输出为主,不再进行大型并购。彩生活主席兼非执行董事潘军在接受第一财经记者专访时表示,2017年,彩生活新增的管理面积目标是2亿平方米。

  按照唐学斌的说法,“在传统的签约面积上,增长目标是一亿平方米,小股操盘的目标面积会稍微高一些,两者加起来预计在2亿平方米以上。但面积的快速增长,目的不在物业管理本身,而在于对社区增值服务的提升。”

  年报数据显示,2016年,彩生活的收入由2015年的8.276亿元增加62.2%至13.42亿元,其中物业管理的收入为10.59亿元,工程服务为1.26亿元,增值服务为1.48亿元,同比增幅分别为81%、-7%、48%。

  值得注意的是,彩生活2016年毛利同比增加28.9%至5.86亿元,但毛利率却由2015年的54.9%减少11.3个百分点至2016年43.6%,在投资者会议上受到质疑。

  彩生活财务总监刘畅解释,“2016年,大量的新增管理面积都是以包干制收费的,包干制的毛利率低于酬金制,会把毛利率往下压。”而收入增长则主要源于计算收益的总建筑面积增加。

  规模是王道,建立在其上的盈利模式并不难理解:先通过内生增长、外延式增长的手段,扩充总服务面积,获得基础的物业管理面积,并以此为增值业务的拓展提供现金资源;第二阶段是,通过服务面积的增加获取更高的用户人数,实现增值业务高速发展的规模优势,兑现人口价值;第三阶段是对外输出品牌、平台、管理经验和模式,加速平台服务用户扩张,与社区垂直门类服务供应商构建社区服务生态圈。

  潘军在业绩发布会上表示,目前彩生活停留在第三阶段。他把目标定义为第四阶段,即建立垂直服务平台之间的相互连接,实现更强的社区家庭服务运营。“对内,是集团各个垂直平台的打通,对外,是利用平台输出进行行业上的打通。”

  随着行业集中度的提高,并购将越来越困难且不可持续。经过2016年后,彩生活战略转型变化的成果初现。三大业务板块中,增值服务依然超越工程服务,成为公司第二大收入来源,且毛利率高达90%以上,它是规模的落脚点,又反过来要求规模的快速增长。

  唐学斌称,未来将聚焦小股操盘模式,以利润五五分成作诱引,参资物管公司5%至10%管理权,实现服务面积的增长。目标是在2020年,彩生活的管理面积能达25亿平方米,覆盖人口约1亿人,市占率达12%至13%。

  越多越多房企的物管业务拆分上市,服务面积兵家之争,不遑多让。截止至2016年末,彩生活暂告胜利,同时,新一轮规模马拉松也正式开跑。

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